Wertermittlung selbst rechnen

Expertenwissen

Verkehrswert und andere Werte — Überblick

Im Alltag fallen viele „Werte“ an. Nur der Verkehrswert nach ImmoWertV ist der Marktpreis für Kauf und Verkauf. Grundsteuer, Erbschaftsteuer und Kreditbesicherung nutzen andere Gesetze und oft niedrigere oder vorsichtigere Zahlen. Die folgenden Kapitel erklären die Logik — ohne Ihre örtlichen Steuer- oder Bankwerte zu erfinden.

Grundsteuerwert — Berechnung und Abgrenzung

Seit der Grundsteuerreform gilt für die laufende Grundsteuer ein neuer Grundsteuerwert nach dem Grundsteuergesetz (GroStG) in der Fassung ab 2025. Er beantwortet: „Wie hoch ist die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer?“ — nicht: „Was bekomme ich beim Verkauf?“ Der Grundsteuerwert setzt sich aus einem Bodenwertanteil und einem Gebäudewertanteil zusammen, die das Finanzamt nach bundes- und landesrechtlichen Vorgaben ermittelt. Boden wird mit Fläche und einem steuerlichen Bodenfaktor bewertet; Gebäude mit Fläche, Bauart und einem Gebäudefaktor (Ausstattung, Baujahr-Klasse). Daraus entsteht der Grundsteuerwert in Euro. Die tatsächliche Jahreszahl ist dann: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz der Gemeinde. Den Hebesatz legt die Kommune fest — er steht nicht in Ihrer Verkehrswert-Rechnung.

Was Sie selbst tun können: Den Bescheid zum Grundsteuerwert lesen (Mitteilung des Finanzamts). Flächen und Faktoren prüfen — Wohnfläche/Baujahr falsch im Steuerblatt verzerrt den Wert. Was Sie nicht tun sollten: Den Grundsteuerwert in die Verkehrswert-Excel als „Marktpreis“ übernehmen oder umgekehrt den gewichteten Verkehrswert als Grundsteuerwert angeben. Die Umstellung 2025 bedeutet: Viele Eigentümer sehen neue Werte und neue Jahresbeträge. Das ist kein Indikator dafür, dass sich der Verkaufspreis um denselben Prozentsatz bewegt hat. Für Verkauf und Kauf bleiben ImmoWertV und Gutachterausschuss maßgeblich.

Grundbesitzwert — Erbschaft, Schenkung, BewG

Bei Erbschaft und Schenkung besteuert das Finanzamt nicht den Verkehrswert nach § 194 BauGB, sondern den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Die Frage lautet: „Welcher gemeine Wert gehört zum Nachlass bzw. zur Schenkung?“ — wieder eine andere Methode als Ihre ImmoWertV-Tabelle. Typischer Ablauf: Das Finanzamt wendet die im BewG vorgesehenen Wertermittlungsgrundsätze an (in der Praxis oft vereinfachte Verfahren oder Vorgaben der Finanzverwaltung, abhängig vom Stichtag und Objekt). Ergebnis ist ein Einheitswert bzw. der für die Steuer maßgebliche Grundbesitzwert, auf den der persönliche Steuersatz und Freibeträge angewendet werden. Der kann über oder unter Ihrem Verkehrswert liegen — ohne dass einer von beiden „falsch“ im anderen System wäre.

Bei Steuerfragen zu Erbe oder Schenkung geht es oft um den Grundbesitzwert, nicht um Ihren gewichteten Verkehrswert. Ihre gewichtete Verkehrswert-Rechnung ist trotzdem nützlich: Sie zeigt dem Erben oder Schenker den Marktpreis für eine spätere Veräußerung; sie ersetzt aber nicht das Steuerformular. Fristen, Freibeträge und Verfahren stehen auf Besondere Lagen. Steuerberatung gehört zum Finanzamt oder Steuerberater, nicht in die NHK-Zeile. Einwand aus der Praxis: „Das Finanzamt hat 280.000 € angesetzt, meine Rechnung zeigt 338.000 €.“ — Prüfen Sie, ob das FA BewG-Methodik nutzt, ob Abschläge (z. B. Verwaltungsaufwand bei vermieteten Objekten) greifen und ob der Stichtag abweicht. Den Verkaufspreis rechtfertigen Sie mit Verkehrswert und Vergleichskäufen, nicht mit dem Erbschaftsbescheid.

Beleihungswert — Bank, BelWertV, Finanzierung

Die Bank fragt nicht „Was zahlt ein Käufer heute?“, sondern „Wie viel Sicherheit ist langfristig tragfähig?“ Dafür nutzt sie den Beleihungswert nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Er ist bewusst vorsichtig kalkuliert: nachhaltige Mieten und Kosten, keine Spekulationspreise, oft Abschläge gegenüber dem Verkehrswert. Grob: Ähnliche Bausteine wie im Ertragswert (Miete, Bewirtschaftung, Boden, Restnutzung), aber mit banküblichen Annahmen und Sicherheitsabschlägen. Der Beleihungswert liegt häufig unter dem Verkehrswert — deshalb reicht „ich habe 350.000 € Verkehrswert“ nicht automatisch für 350.000 € Kredit. Die Bank beleiht nur einen Prozentsatz des Beleihungswerts (Beleihungsgrenze), abhängig von Objektart, Einkommen und Eigenkapital.

Für Käufer: Rechnen Sie die Finanzierung mit dem Beleihungswert, den die Bank mitteilt — nicht mit Ihrer ImmoWertV-Tabelle allein. Für Verkäufer: Ein hoher Angebotspreis erhöht den Beleihungswert der Bank nicht mit. Für Selbstrechner: Eine vollständige BelWertV-Rechnung ist Aufgabe des Bankgutachters; diese Seite bereitet Sie vor, indem Sie Verkehrswert und Ertrag sauber dokumentieren. Verwandt: Immobilie kaufen (Finanzierung), Vor dem Kauf (Gegenprüfung).

Historische Gebäude (19./frühes 20. Jahrhundert)

Altbauten aus dem vorletzten Jahrhundert haben oft eine hohe Gesamtnutzungsdauer (GND) nach Anlage 1, aber eine kurze verbleibende Restnutzungsdauer (RND), wenn kaum modernisiert wurde. Linear: RND = GND − Alter, gedeckelt auf die GND. Denkmalschutz erhöht den Wert nicht automatisch; er kann Modernisierung einschränken und die wirtschaftliche Nutzung verändern. Bei nennenswerter Modernisierung verschiebt Anlage 2 die RND über Punkte und die Formel mit a, b, c — nicht pauschal „fiktiv 30 Jahre“. Kernsanierung kann das Baujahr auf das Sanierungsjahr legen (RND bis 90 % der GND). Ohne Nachweise bleiben Sie bei GND − Alter; das drückt den Sachwert und verkürzt die Kapitalisierung im Ertragswert. Dokumentieren Sie, warum Sie linear bleiben oder Anlage 2 anwenden.

Schrottimmobilien, Abriss und Liquidationswert

Eine „Schrottimmobilie“ ist wirtschaftlich ein Fall, in dem die Bausubstanz keinen positiven Beitrag mehr leistet oder der Abriss die beste Verwendung ist. Dann ist der Verkehrswert nicht „Sachwert plus Hoffnung“, sondern die Bodenperspektive minus Kosten: Liquidationswert nach § 8 Abs. 3 und § 43 ImmoWertV (Bodenwert abzüglich Freilegung, soweit sachgerecht). Im Sachwertverfahren können negative besondere objektspezifische Merkmale (boG) den Gebäudewert auf null oder nahe null drücken — ohne den Bodenwert zu ersetzen. Wer nur den Bodenrichtwert auf die ganze Fläche multipliziert, übersieht Freilegung, Altlasten und Entsorgung. Umgekehrt: Ein sanierungsbedürftiges Haus mit tragfähiger Substanz ist nicht automatisch Schrott; dann rechnen Sie Sachwert und Ertrag mit hohen Instandhaltungsannahmen oder boG, nicht nur Boden.

Rechenfall B — § 41 Bodenzerlegung (fiktiv)

Dasselbe Haus, aber die Fläche wird zerlegt: 500 m² Bauland mit Richtwert 120 € und Zuschnittsfaktor 0,95 → 57.000 €. 100 m² überschüssige, selbständig nutzbare Baulandfläche × 80 €/m² (eigene Ableitung, kein Gesetzessatz) → 8.000 €. 200 m² Hinterland × 45 €/m² → 9.000 €. 300 m² Gartenland × 30 €/m² → 9.000 €. Bodenwert gesamt 83.000 € statt 81.000 €. Nur die Bodenzeile und die Bodenverzinsung im Ertragswert ändern sich; Gebäude bleiben gleich. Neue Bodenverzinsung 2.075 €; Reinertrag Anlagen 10.806,60 €; Ertragswert ≈ 360.040 €. Gewichtetes Ergebnis steigt auf etwa 338.900 €. Der Punkt: Wer 900 m² mit 120 €/m² durchmultipliziert, überschätzt den Bodenanteil und damit Ertrag und Vergleich, wenn der Markt den Überschuss und das Hinterland niedriger bewertet.

Rechenfall C — dieselbe Modernisierung wie oben (Anlage 2)

Einwand 1: Der Portal-Rechner zeigt 380.000 €

Der Rechner kennt weder Ihre BGF noch Ihre Modernisierung noch den Zuschnitt. Er liefert eine Spanne aus wenigen Feldern. Nutzen Sie ihn als äußeren Rahmen: Liegt 380.000 € über Ihrem gewichteten 338.478 €, prüfen Sie, ob der Rechner den Boden mit vollem Richtwert auf die gesamte Fläche legt oder eine zu hohe Miete annimmt. Passen Sie Ihre Zeilen an, nicht Ihr Bauchgefühl.

Einwand 2: Das Finanzamt will einen anderen Wert

Erbschaft- und Schenkungsteuer nutzen den Grundbesitzwert nach Bewertungsgesetz. Der kann vom Verkehrswert abweichen. Hier geht es um § 194 BauGB für Kauf und Verkauf. Steuerliche Werte in die Verkehrswert-Tabelle zu schreiben, vermischt Verfahren. Für die Steuer gelten die Bescheide und Formulare des Finanzamts; für den Preis am Markt die Käufe und der Gutachterausschuss.

Einwand 3: Es gibt keinen Vergleichsfaktor im Bericht

Setzen Sie das Gewicht des Vergleichswerts auf 0 und normieren Sie die übrigen Gewichte auf Summe 1: (0,45×293.505 + 0,30×361.337) / 0,75 = 320.638 € bei Fall A. Wer 392.000 € trotzdem mit 0,25 gewichtet, ohne Faktor, behauptet einen Vergleich, den der Bericht nicht stützt.

Einwand 4: Sachwertfaktor 1,05, aber ich rechne mit GND 80

Der Faktor stammt aus einem Modell mit dokumentierter GND — oft 70 Jahre bei älteren Berichten. Mit 80 Jahren und 1,05 multiplizieren Sie den Fehler. Lesen Sie die Modellbeschreibung, setzen Sie dieselbe GND, oder leiten Sie den Faktor nicht ab.

Fall A Zeile für Zeile — warum die Reihenfolge zwingend ist

Sie beginnen mit dem Boden, weil Ertragswert und Sachwert ihn später brauchen. Erst wenn Bauland, Gartenland und eventuelle §-41-Flächen in Euro stehen, dürfen Sie den Sachwert „vorläufig“ nennen. Die Herstellungskosten 2010 sind ein Zwischenwert: Kennwert mal BGF mal Index. Erst der Alterswertminderungsfaktor macht aus Neubaukosten einen Gebäudewert heute. Wer den Index vergisst, unterschätzt Neubauten nach 2010 massiv. Wer die BGF mit der Wohnfläche verwechselt, verzerrt das Gebäude — in Fall A wären 140 m² statt 220 m² ein Gebäude fast halb so teuer in der Kostenrechnung. Der Ertragswert hängt an der marktüblichen Miete, nicht an der Ist-Miete eines Verwandten. Deshalb steht 9 €/m² als Annahme im Text; Sie ersetzen sie durch Mietspiegel, Vergleichsmieten oder den Bericht. Die Bewirtschaftung 2.238,40 € ist kleiner als viele Schätzungen, weil Anlage 3 keine pauschale „3.500 €“ kennt. Jeder Euro weniger Bewirtschaftung erhöht den Ertragswert — deshalb ist die Anlage-3-Rechnung der ehrliche Weg, nicht der bequeme. Die Bodenverzinsung zieht vom Reinertrag den Teil ab, der dem Boden als Kapitalanlage zusteht. Kapitalisieren Sie nur den Rest der Anlagen mit dem Barwertfaktor. Addieren Sie den Bodenwert am Ende wieder, weil der Boden nicht „verbraucht“ wird wie die RND der Bausubstanz. Der Vergleichswert multipliziert einen Faktor aus dem Marktbericht mit der Wohnfläche — nicht mit der BGF. Gewichten Sie erst, wenn alle drei Verfahren sauber sind. Ein schlechter Vergleichswert darf das Ergebnis nicht nach oben ziehen, nur weil er hoch ist.

Fall B als Tabelle — Bodenzeilen getrennt

Verglichen mit Fall A (81.000 € Boden) sind das 2.000 € mehr Boden. Die Bodenverzinsung steigt um 50 €/Jahr bei 2,5 %; der Ertragswert bewegt sich um wenige tausend Euro, der Sachwert um 2.000 € am Ende der Kette. Wer nur den Vergleichswert sieht, übersieht, dass ein falscher Boden alle drei Verfahren kippt.

Unbebautes Grundstück — nur Bodenwertverfahren

Ohne Gebäude entfallen Sachwert, Ertrag und RND. Marktwert = Bodenrichtwert × Fläche × Anpassungsfaktoren plus besondere objektspezifische Merkmale, § 40. Die Rechenvorlage lässt Gebäudefelder leer; Sie rechnen nur die Bodenzeilen und boG. Ein Abrissgrundstück mit Freilegungskosten kann den Liquidationswert nach § 8 Abs. 3 und § 43 unter den Bodenwert drücken — das ist die Untergrenze, wenn Abreißen die beste Nutzung ist.

Bandbreite und Angebotspreis

Der gewichtete Verfahrenswert ist nicht automatisch der Anzeigenpreis. Viele Verkäufer setzen einen Aufschlag, weil Angebote über dem späteren Kaufpreis liegen. Als Arbeitsdisziplin können Sie eine Bandbreite von etwa 5 % und einen Angebotsaufschlag von ebenfalls etwa 5 % notieren — keine Gesetzeswerte, sondern Schutz vor dem „Bauchgefühl“ in der Besichtigung. Bei Fall A 338.478 € und 5 % Aufschlag wären das 355.402 € Angebot, gerundet 355.000 €. Die Untergrenze legen Sie selbst fest, etwa 2 % unter dem Verfahrenswert, und halten sie im Gespräch ein.

Eigene Vergleichstabelle — fünf Käufe reichen nicht für ein Gesetz, aber für Ihren Kopf

Legen Sie eine Tabelle an: Ort, Wohnfläche, Grundstück, Baujahr, Kaufpreis, Datum, ein Satz Zustand. Bereinigen Sie um Garage, Einbauküche und persönliche Verhältnisse, soweit Sie es aus dem Vertrag wissen. Teilen Sie den Kaufpreis durch die Wohnfläche — das ist noch kein Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses, aber ein Plausibilitätscheck. Liegen alle Ihre Zeilen unter 2.400 €/m² und Ihr angenommener Faktor ist 2.800 €/m², fehlt die Begründung für den Faktor. Liegen sie bei 2.900 €/m², ist der Faktor eher tragfähig. Der Ausschuss medianiert und filtert — Sie dürfen grober sein, müssen aber nicht einen Einzelverkauf als „den Markt“ verkaufen.

Was Sie nach der Rechnung noch schriftlich festhalten

Annahmenliste: jede Zelle, die nicht aus dem Bericht kam. Quellenliste: BRW-Stichtag, Tabellennummer im Marktbericht, Abrufdatum BORIS. Modellbeschreibung in einem Satz. Gewichtung mit Begründung. Widersprüche zwischen Verfahren in einem Absatz — „Vergleich liegt 15 % über Ertrag, weil …“. Das ersetzt kein Gutachten für Gericht oder Finanzamt — aber eine dokumentierte Mappe, mit der Sie Gutachter oder Notar nicht mit leeren Händen ansprechen.

Checkliste vor dem ersten Angebot: (1) Bodenzeilen mit Faktoren dokumentiert. (2) BGF und Wohnfläche getrennt. (3) RND begründet — linear oder Anlage 2 mit Punkten. (4) Bewirtschaftung aus Anlage 3, nicht geschätzt. (5) Liegenschaftszins und Sachwertfaktor mit Modellzitat. (6) Vergleichsfaktor nur mit Tabellenfundstelle oder Gewicht null. (7) Gewichte summieren sich zu 1 nach Streichung eines Verfahrens. (8) boG einzeln, ohne Doppelabzug für Alter. (9) Rechenvorlage gespeichert und Datum der Marktdaten notiert. (10) Fiktive Beispielzahlen auf der Seite durch Ihre ersetzt, bevor Sie die Tabelle an Dritte schicken.

Wenn ein Schritt rot ist, ist die Anzeige noch zu früh. Der Markt bestraft keinen sorgfältigen Verkäufer — er bestraft widersprüchliche Zahlen zwischen Exposé, Besichtigung und Vertrag.

Ortsübliche Vergleichsmiete für den Ertragswert

Der Rohertrag im Ertragswert ist die nachhaltig erzielbare ortsübliche Miete, § 28 ImmoWertV — nicht zwingend die Miete im laufenden Vertrag. Quellen in dieser Reihenfolge: qualifizierter Mietspiegel der Gemeinde, Vergleichsmieten aus dem Grundstücksmarktbericht, eigene Tabelle vergleichbarer Mieten (Lage, Größe, Ausstattung, Energie), zuletzt Ist-Miete nur als Hinweis, wenn sie marktüblich ist.

Rechenbeispiel (fiktiv): 140 m² × 9,00 €/m²/Monat × 12 = 15.120 €/Jahr Rohertrag (wie Fall A). Sie ersetzen 9,00 € durch Ihre dokumentierte Vergleichsmiete. Kaltmiete, keine Nebenkosten. Garage separat — siehe nächstes Kapitel. Indexmiete im Vertrag (fiktiv): Im Mietvertrag stehen 8,20 €/m² kalt, Staffel oder Index mit Basis 2018. Für den Ertragswert fragen Sie nicht „was zahlt der Mieter heute?“, sondern „was wäre marktüblich bei Neuvermietung?“. Liegt der Mietspiegel 2026 bei 9,00–9,40 €/m² für vergleichbare Wohnungen, setzen Sie 9,00 € (oder den Mittelwert mit Begründung) in die Rohertragszeile — nicht 8,20 € allein, weil der Vertrag günstiger ist. Ist die Ist-Miete über dem Mietspiegel, dokumentieren Sie, warum Sie sie trotzdem als nachhaltig ansehen (seltene Ausstattung, Langzeitmieter ohne Kündigung) oder warum Sie auf Vergleichsmiete kappen. Indexklauseln für die Zukunft prognostizieren Sie nicht; der Verkehrswert am Stichtag nutzt nachhaltig erzielbare Miete, nicht Ihre Inflationsannahme für 2030.

Garage, Carport und Stellplatz

Ein Stellplatz ist kein „kleiner Anhang“ ohne Zeile. Entweder er erhöht die Vergleichsmiete bzw. den Rohertrag (separate Miete), oder er wird als besonderes objektspezifisches Merkmal in Euro geführt, oder er fließt in den Vergleichsfaktor ein, wenn der Bericht Wohnung inkl. Stellplatz medianiert. Mischen Sie nicht: einmal Miete für Garage und zusätzlich voller Vergleichsfaktor „mit Garage“, ohne dass der Faktor das vorsieht.

Carport und freier Stellplatz haben andere Marktansätze als Tiefgarage. Im Sachwert zählt ein Gebäude-Carport ggf. zu Außenanlagen (Zeitwert), nicht zur BGF. In der Excel-Vorlage: eigene Notizzeile oder boG, nicht still in die Wohnfläche.

Eigentumswohnung: Teileigentum und Gewichtung

Bei ETW rechnen Sie den Miteigentumsanteil am Grund und Boden und das Sondereigentum an der Wohnung aus der Teilungserklärung. Der Verkehrswert bezieht sich auf die Wohnung; Gemeinschaftsflächen und Sonderumlagen beeinflussen Ertrag und Vergleich. Gewichtung: Sachwert oft 0 %, Ertrag und Vergleich je 50 % — oder 100 % Ertrag ohne Vergleichsfaktor. Angenommen 140 m², Ertragswert 361.337 €, Vergleich 392.000 €, Sachwert rechnerisch 293.505 €: Ergebnis 0,5×361.337 + 0,5×392.000 = 376.669 €. Der Sachwert bleibt Kontrolle, nicht Waage. Instandhaltungsrücklagen und beschlossene Sonderumlagen sind keine „Wertsteigerung“, können aber boG oder künftige Bewirtschaftung berühren — im Annahmenprotokoll erwähnen.

Gewerbeanteil im Wohnhaus

Praxis, Homeoffice mit Kundenverkehr oder Gewerbe im Erdgeschoss machen aus dem Objekt ggf. ein Mischobjekt. Dann können andere NHK-Zeilen (Anlage 4), andere Bewirtschaftung (Anlage 3 II) und ein anderer Liegenschaftszinssatz im Bericht gelten. Ein reines EFH-Schema auf ein Wohn-Geschäft-Haus anzuwenden, verletzt die Objektart. Trennen Sie: Wohnanteil und Gewerbeanteil in Flächen und Miete, oder holen Sie einen Verfahrenswert für das Gesamtobjekt aus dem Bericht, statt zu schätzen.

Denkmal und Ensembleschutz

Denkmalschutz ist kein automatischer Aufschlag im Sachwert. Er kann Modernisierung verteuern, Nutzungen einschränken und die wirtschaftliche RND verkürzen — oder Anlage 2 mit hohem Sanierungsaufwand verlängern, wenn nachweisbar. AfA-Vorteile sind steuerlich (Steuerberater), nicht 1:1 Marktpreis. boG: dokumentierte Mehrkosten oder Nutzungseinschränkungen in Euro, nicht „Denkmal +10 %“.

Erbbaurecht, Nießbrauch und Wohnrecht

Erbbaurecht: Boden gehört nicht dem Gebäudeeigentümer; Erbbauzins und Restlaufzeit mindern den Wert der baulichen Anlagen und verändern den Bodenanteil. Nießbrauch / Wohnrecht: Ein Dritter darf nutzen — der Ertrag gehört nicht voll dem Eigentümer; Verkehrswert und Vergleichbarkeit sinken. Diese Rechte stehen im Grundbuch; sie gehören in die Mappe vor der Zahl, nicht als Fußnote nach dem Verkauf.

Bebauungsplan und Baulandreserve

Der Bodenrichtwert gilt für die zulässige Nutzung nach Lage und Planungsrecht. Eine Baulandreserve ohne aktuelle Bebaubarkeit ist nicht automatisch voller Bauland-Richtwert × Fläche. Umgekehrt: ein engerer B-Plan kann die Nutzung verbessern — dann Anpassung nach § 26 mit Begründung, nicht Bauchgefühl. Planungsunterlagen in die Daten-Checkliste.

Altlasten, Keller, Feuchtigkeit

Verdacht auf Altlast, Kellersanierung, Schimmel oder aufsteigende Feuchtigkeit sind besondere objektspezifische Merkmale oder höhere Instandhaltung — nicht „ein bisschen Abzug“. Grobe Kostenschätzung aus Angeboten, boG in Euro, getrennt vom linearen Alter. Doppelabzug vermeiden: was schon in sehr kurzer RND steckt, nicht noch einmal als Vollsanierung.

Gutachtenarten — wann welches

Honorare nennen wir nicht pauschal — sie hängen vom Umfang ab. Die Entscheidung: reicht Ihre dokumentierte Rechnung, oder verlangt eine Stelle ein Gutachten?

Online-Rechner, Excel und Sachverständiger

Regel: Vier örtliche Faktoren nie aus dem Rechner in die Excel-Zelle. Rechner und Excel vergleichen — große Lücke = Annahmen prüfen, nicht Mittelwert.

Verhandlung nach dem Verfahrenswert

Der gewichtete Wert aus dem Blatt Rechnung (Excel) ist die fachliche Mitte — nicht das Inserat und nicht der erste Gegenangebot des Käufers. Drei Zahlen gehören vor die erste Besichtigung: Arbeitswert (gewichtet), Angebot (mit begründetem Aufschlag) und Untergrenze. Wie Sie sie aus derselben Rechenbasis ableiten und in der Verhandlung halten, steht auf Preis festlegen (inkl. Rechenbeispiel Angebot/Untergrenze zum Wertermittlungs-Fall).

Bringen Sie zur Verhandlung die Annahmenliste aus Annahmenprotokoll mit: Bodenzeilen, RND, Vergleichsfaktor-Quelle, Gewichte. Wenn der Käufer „Ihr Portal-Rechner zeigt mehr“ sagt, öffnen Sie Ihre Zeilen — nicht den Rechner. Wenn Sie selbst vom Angebot abweichen, notieren Sie warum; sonst wirkt der Verfahrenswert nachträglich wie Dekoration.

Zwangsversteigerung und Insolvenz (Überblick)

Im Zwangsversteigerungsverfahren wird der Wert nach eigenen Regeln (Verkehrswert als Begriff, aber Verfahrensablauf, Sicherheitsabschläge, Terminsmarkt) ermittelt — nicht identisch mit Ihrer freiwilligen Verkaufsrechnung. Insolvenzverwalter und Zwangsversteigerung können unter Marktniveau liegen. Für den normalen Verkauf reicht das Wissen: andere Verfahren, andere Zeitdruck — kein „einfaches Runterrechnen“ Ihrer Excel.

Versicherungswert (Neu- und Zeitwert)

Die Gebäudeversicherung fragt nach Neuwert oder Zeitwert der Bausubstanz bei Schaden — nicht nach Verkehrswert. Neuwert ≈ Wiederherstellung neu; Zeitwert ≈ abzüglich Alter. Das ist wichtig für Unterversicherung, aber kein Verkaufspreis. Nicht in die Verkehrswert-Tabelle schreiben.

Schenkung und Verkauf unter Marktwert

Verkauf an Kinder unter Verkehrswert kann steuerlich als Schenkungsteile behandelt werden; das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert an, nicht Ihren Kaufpreis. Notar und Steuerberater vor dem Preis. Ihre ImmoWertV-Rechnung bleibt die Marktreferenz — getrennt vom Bescheid.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis, bei bestimmten Gestaltungen am Verkehrswert oder an einem vom Finanzamt angesetzten Wert, wenn der Preis offensichtlich zu niedrig ist. Das betrifft die Käuferseite, nicht die Formeln der drei Verfahren — aber: ein „Schnäppchen-Vertrag“ ohne Begründung kann das Finanzamt nachprüfen. Dokumentation der Wertermittlung schützt beide Seiten.

§ 23 EStG und Verkehrswert — zwei verschiedene Fragen

Ihre ImmoWertV-Rechnung beantwortet: Was ist die Immobilie am Stichtag am Markt wert? (§ 194 BauGB). § 23 EStG beantwortet etwas anderes: Muss der Verkäufer den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft versteuern? — Frist (zehn Jahre bei Grundstücken), Eigennutzungsausnahme, Anrechnung der Anschaffung des Vorgängers bei Erbe/Schenkung, Freigrenze 1.000 € Gesamtgewinn im Jahr.

Der Veräußerungspreis im Notarvertrag ist die Basis für § 23 — nicht automatisch Ihr gewichteter Verfahrenswert, aber ein unrealistisch niedriger Kaufpreis ohne Wertermittlungsmappe fällt auf. Umgekehrt: Ein hoher Verkehrswert befreit nicht von der zehn-Jahres-Frist, wenn das Haus vermietet war und der Erwerb des Vorgängers jünger ist. Durchgerechnete Fristfälle und Eigennutzung: Besondere Lagen (Abschnitt zu § 23 und Rechenbeispielen). Steuersatz und Freigrenze nicht pauschal — nur der verlinkte Gesetzestext.

Grundsteuer: Hebesatz verstehen

Ergänzend zu Grundsteuerwert: Jahreszahl = Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz (in Prozent, von der Gemeinde). Zwei Nachbarn mit gleichem Grundsteuerwert können unterschiedlich viel zahlen, wenn die Hebesätze der Gemeinden divergieren. Das erklärt keine Verkaufspreise — nur die laufende Belastung im Exposé optional erwähnen, wenn Sie Transparenz wollen.

Grundbuch: wertmindernde Eintragungen

Lesen Sie Abt. II und III: Wegerechte, Leitungsrechte, Vorkaufsrechte, Wohnrechte, Erbbaurecht, umfangreiche Grundschulden (belasten nicht den Wert direkt, aber der Käufer übernimmt oft keine alte Schulden — Preisverhandlung). Jede Eintragung mit einem Satz: „Käufer akzeptiert / mindert Wert um … € boG.“

Energieausweis und Wert

Pflichtangaben bei Verkauf und Vermietung: §§ 79, 80, 87 GEG — auf Unterlagen. Der Energieausweis ist keine Werformel. Schlechte Kennwerte können über höhere Bewirtschaftung, Sanierungsbedarf (boG) oder schwächeren Vergleich wirken — keine pauschale „pro kWh Aufschlag“. Sachlich: erwartete Investition und Betriebskosten in die Argumentation, nicht Grün-Marketing.

Neubau versus Bestand

Neubau: hohe NHK, lange RND, oft dünn Vergleichswert, Baupreisindex zentral. Bestand: Anlage 2, boG, Vergleich stärker. Erstverkauf vom Bauträger: Vergleichswert aus Projektpreisen, Gewährleistung — andere Risiken als Wiederverkauf. GND und RND immer zum Objekt, nicht zum Baujahr „gefühlt“.

Leerstand und Mietausfall

Leerstand mindert den nachhaltigen Rohertrag — nicht nur die aktuelle Leerstandszeit pauschal, sondern marktübliche Vermietbarkeit. Anlage 3: Mietausfallwagnis 2 % des Rohertrags (2021-Basis × VPI) ist kein Ersatz für dauerhaft unvermietbare Lage; dann boG oder Ertragswert kritisch prüfen. Kündigungsschutz und Mietvertrag: Ist-Miete vs. Markt — siehe Vergleichsmiete.

Grundstücksmarktbericht lesen

Öffnen Sie den Bericht des Gutachterausschusses für den Heidekreis systematisch: Stichtag, Modelltext (GND, NHK-Stand, Bewirtschaftung), Tabellen Liegenschaftszins, Sachwertfaktor, Regionalfaktor, Vergleichsfaktoren nach Objektart, ggf. Gartenland/Hinterland. Jede Zahl in Excel mit Tabellennummer und Seite. Fehlt eine Zeile für Ihr Objekt, Gewicht 0 oder Anfrage beim Ausschuss — nicht aus dem Nachbarkreis raten.

Kaufpreissammlung bestellen

Einzelanzeigen sind keine Vergleichswertdatenbank. Der Ausschuss führt eine Kaufpreissammlung (gebührenpflichtig, Nutzungsbedingungen). Dort erhalten Sie bereinigte Käufe für eigene Plausibilität und für die Begründung des Vergleichsfaktors — nicht zur Veröffentlichung als „Marktliste“. Ohne Sammlung: Vergleichsgewicht 0 und dokumentieren.

BORIS: Zone und Lage

In BORIS.NI prüfen Sie: Zone, Nutzung, richtwerttypische Größe, Stichtag des Richtwerts. Liegt das Flurstück zwischen Zonen, Anpassung § 26 dokumentieren. Screenshot oder Protokoll mit Datum in die Mappe. BORIS ersetzt nicht die Anpassungszeilen für Zuschnitt und Übergröße.

Annahmenprotokoll und Bewertungsmappe

Das Annahmenprotokoll ist die Brücke zwischen Selbstrechner und Gutachter — nicht Ersatz für ein gerichtliches Gutachten.

Stichtag und Wertänderung

Der Verkehrswert gilt zum Stichtag. Index, Zinsen, Mietmarkt und Modernisierung danach ändern das Ergebnis. Nach Sanierung: Anlage 2 neu, ggf. höherer Rohertrag. Vor dem Notar: Stichtag in der Rechnung nennen; veraltete BORIS- oder Berichtsdaten erneuern, nicht „noch schnell den alten Richtwert“.

Plausibilität, wenn die drei Verfahren weit auseinanderliegen

Erst Ursachen in Zeilen beheben, dann gewichten — nicht den höchsten Wert wählen.

Wo Sie welche Details finden

Häufige Suchfragen — kurz zugeordnet zu Kapiteln und Links auf dieser Website.

Unternehmens-Ertragswert, Mietpreisbremse einzelner Städte, konkrete Gutachter-Honorare, Maklerprovision und Akquise — siehe Kapitel Versicherungswert, Zwangsversteigerung.

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