Immobilie kaufen

Expertenwissen

Rechenfall: Kaufpreis 340.000 €, Beleihungswert 295.000 €

Illustration, keine Bankzusage: Einfamilienhaus im Heidekreis, Angebot 340.000 €, eigenes Kapital 40.000 € geplant. Sie rechnen mit 300.000 € Darlehen. Die Bank wertet nach BelWertV konservativer: Beleihungswert 295.000 €, Beleihungsauslauf maximal 90 % → Kreditrahmen 265.500 €. Lücke zum Kaufpreis: 340.000 − 265.500 = 74.500 € — nicht nur die fehlenden 35.000 € gegenüber Ihrer Planung, sondern zusätzlich die Nebenkosten (ca. 22.000–25.000 € bei 340.000 €). Ihr 40.000 € Eigenkapital reicht nicht; Sie bräuchten grob 100.000 € liquide oder einen niedrigeren Kaufpreis.

Zinssatz: Manchmal bietet die Bank schlechtere Konditionen bei hohem Beleihungsauslauf oder verlangt mehr Sicherheiten. Der Hebel ist nicht der Verhandlungssatz mit dem Verkäufer allein, sondern die Frage: Passt das Objekt zur Banklogik? Optionen: Nachverhandlung mit Verkäufer (Mappe zeigen, nicht drohen), mehr Eigenkapital, zweite Bank — oder Abbruch. Beleihungswert ist nicht der Verkehrswert aus Wertermittlung; beide parallel führen. Praxis: Vor bindendem Gebot die Bank fragen „vorläufiger Beleihungswert bei Kaufpreis X“ — nicht jede Institutsstelle antwortet, aber Objektunterlagen reduzieren Überraschungen am Notar.

Wenn der Verkäufer auf den Anzeigenpreis verweist, weil „die Nachbarschaft teurer inseriert“, trennen Sie Marktstory und Beleihungslogik. Ihre Bank bewertet Lage und Zustand nach eigenem Regelwerk — ein höherer Nachbarschafts-Ask behebt keine Lücke von 45.000 € zwischen Kaufpreis und Beleihungswert. Legen Sie dem Verkäufer keine internen Bankpapiere vor; nutzen Sie die Spanne aus Ihrer Wertermittlung, um das Gebot zu senken oder das Objekt zu verlassen.

Modernisierungskredit oder KfW-Förderung ändert die Grundrechnung nur, wenn Zusage und Fristen vor dem Notartermin stehen — nicht als Hoffnung in der Besichtigung. Planen Sie Fördermittel als Zuschuss zur Sanierung, nicht als Ersatz für fehlendes Eigenkapital bei der Grundfinanzierung.

Rechenfall Sanierungsstau: Altbau im Heidekreis vor dem Gebot

Illustration: Baujahr 1968, Ölheizung, ungedämmtes Steildach, feuchter Kellereck, Einzelverglasung teilweise. Anzeigenpreis wirkt „günstig pro Quadratmeter“. Vor dem Gebot kalkulieren Sie Pflichten und Risiken — nicht erst nach Eigentumsübergang. Heizung: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) setzt Fristen für den Betrieb alter Heizungen; ein Austausch (Wärmepumpe, Fernwärme, H₂-ready — abhängig von Lage und Beratung) kann fünfstellig werden. Ein Kostenvoranschlag vor Kauf ist teuer, aber billiger als blindes Gebot. Dach: Undichtigkeit oder fehlende Dämmung — grobe Größenordnung 15.000–40.000 € je nach Fläche und Ausbau, regional unterschiedlich. Kellerfeuchte: Ursache klären (Drainage, Schimmel, Risse); 5.000–25.000 € möglich, wenn baulich. Rechenblatt vor Gebot (Beispiel): Heizung 25.000 €, Dach 28.000 €, Keller 12.000 €, Fenster 18.000 € → 83.000 € über drei bis sieben Jahre. Addieren Sie das zur Gesamtkostenrechnung wie in Gesamtkosten, nicht zum Kaufpreis, den die Bank beleiht. Verhandlung: Entweder Preisabschlag oder dokumentierte Mängel im Vertrag. „Renovierungsbedürftig“ im Exposé ohne Liste ist kein Freibrief — Vor dem Kauf liefert die Checkliste vor Ort. Ein Bausachverständiger vor dem Gebot kostet oft vierstellig — lohnt sich, wenn Kellerfeuchte, Risse oder Heizungsalter Ihr Budget sprengen würden. Kürzer: gezielte Feuchtemessung oder Heizungs-Check durch Fachbetrieb mit schriftlichem Kurzbericht für die Bank und für Ihre Preisargumentation. Steuerliche Förderung (BEG u. a.) entlastet nicht den Kaufpreis; sie senkt Netto-Sanierungskosten später. Werden Sie im Gebot nicht von „Förderung macht alles günstig“ ablenken, ohne eingereichten Antrag.

Praxisfall WEG: Fassade unter „Diskussion ohne Beschluss“

Illustration ETW in Walsrode: In der Eigentümerversammlung steht unter TOP 7 „Fassadensanierung — Diskussion, kein Beschluss“. Sie kaufen drei Monate später. Wer zahlt? Regel: Beschlossene Sonderumlagen und beschlossene Maßnahmen folgen dem Beschluss — oft auch der kaufende Eigentümer, wenn der Beschluss vor Übergang gefasst wurde und die Fälligkeit später liegt. Reine Diskussion ohne Beschluss verpflichtet noch nicht — aber die WEG kann im nächsten Protokoll beschließen. Prüfung vor Kauf: Protokolle drei Jahre, Angebot der Verwaltung, Instandhaltungsplan, Rücklage. Fragen Sie schriftlich: „Gibt es geplante Fassadensanierung mit Kostenschätzung?“ Antwort in die Kaufentscheidung. Vertrag: Manche Käufer verhandeln einen Abzug oder eine Haftungsfreistellung für bereits beschlossene, noch nicht abgerechnete Umlagen — das ist Verhandlung, kein Standardrecht. Notar und Anwalt klären, was durchsetzbar ist. Nach Kauf ohne Prüfung: Sie zahlen Hausgeld und Sonderumlage mit — Streit mit Verkäufer über arglistige Täuschung ist lang und unsicher. Mappe lesen schlägt nachträgliches Ärgern.

Prüfen Sie bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Beschlusssammlung der Hausverwaltung sowie den Aufteilungsplan zur Teilungserklärung: Ein im Exposé beworbener Gartenanteil, ein Außenstellplatz oder ein ausgebauter Spitzboden gehört Ihnen rechtlich nur dann zur alleinigen Nutzung, wenn entweder Sondereigentum oder ein wirksam begründetes Sondernutzungsrecht eingetragen ist. Fehlt diese Zuordnung in Teilungserklärung und Grundbuch, handelt es sich um schlichtes Gemeinschaftseigentum — selbst dann, wenn der bisherige Eigentümer die Fläche jahrelang unbeanstandet allein genutzt hat.

Typische Verkäufer-Sätze und souveräne Antworten

„Es gibt drei andere Interessenten — Sie müssen heute zusagen.“ Antwort: „Ich gebe schriftliche Gebote mit Frist ab, wenn die Mappe vollständig ist. Ohne Grundbuch und Energieausweis kann ich heute nicht verantwortlich zusagen.“ Seriöse Verkäufer akzeptieren Fristen; Druck allein ist kein Qualitätsbeweis. „Reservierungsgebühr vorab.“ Antwort: „Eine Vorauszahlung ohne notariellen Vertrag lehne ich ab. Ich biete ein schriftliches Kaufangebot unter Vorbehalt Finanzierung und Notarprüfung.“ Vorsicht bei Auslandskonten und Eilüberweisung — Phishing trifft Käufer. „Makler sagt, der Preis ist fair.“ Antwort: „Ich rechne den Verkehrswert selbst nach und vergleiche mit BORIS und Marktbericht.“ Provision ist nicht Ihr Wertrichtwert. „Grundbuch schicken wir nach Zusage.“ Antwort: „Grundbuchauszug vor Gebot — sonst kein Angebot.“ Abteilung II kann den Kauf unmöglich machen. „Notar machen wir nächste Woche, Entwurf brauchen Sie nicht zu lesen.“ Antwort: „Ich nehme den Entwurf mindestens eine Woche vorher; Finanzierung und § 17 BeurkG sind abzustimmen.“ „Die Bank finanziert doch alles.“ Antwort: „Beleihungswert und Nebenkosten trage ich mit Eigenkapital — ich hole die Objektzusage schriftlich ein.“ „Wir haben schon einen anderen Käufer ohne Finanzierungsvorbehalt.“ Antwort: „Dann brauchen Sie ihn nicht zu mir zu schicken — ich kaufe nur mit abgesicherter Finanzierung und gelesenem Entwurf.“ Bleiben Sie sachlich; ein Verkäufer, der Vorbehalte grundsätzlich ablehnt, riskiert spätere Prozesse mit schwächeren Käufern. „Das Grundstück ist doch 800 m² — mehr Wert.“ Antwort: „Größe rechne ich mit BORIS und Bebauungsplan; die m² im Garten ersetzen kein undichtes Dach.“ Fläche allein rechtfertigt keinen Aufschlag ohne Nutzbarkeit und Erschließung.

Sicherheit bei Kaufpreiszahlung und Gebotsprotokoll: Nach der Beurkundung kommt die Fälligkeitsmitteilung des Notars — übernehmen Sie die IBAN ausschließlich aus diesem Originalschreiben oder nach telefonischem Rückruf bei der bekannten Notarkanzlei. Reagieren Sie niemals auf E-Mails über eine „kurzfristig geänderte Kontonummer wegen Bankprüfung“ und überweisen Sie keinen Kaufpreis an private Konten „zur Reservierung“. Halten Sie vorab jedes schriftliche Gebot mit Datum, Objekt, Gebotssumme, Bedingungen und Frist fest; mündliche Zusagen begründen nach § 311b BGB keinen Grundstückskaufvertrag, und ein Finanzierungsvorbehalt samt Objektzusage vor Beurkundung schützt Sie davor, dass eine Finanzierung erst nach dem Entwurf scheitert.

Vertiefende Prüfsteine von Abteilung II bis zur Übergabe: Prüfen Sie in Grundbuch-Abteilung II vor jedem Gebot Vorkaufsrechte (inklusive Ausübungsfristen), Wohnrechte oder Nießbrauch, denn sonst erwerben Sie Eigentum ohne volle Nutzung. Beim Kauf einer vermieteten Immobilie gilt § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“): Lesen Sie Mietvertrag, Kautionsnachweis, Nebenkostenabrechnungen und etwaige Kündigungsausschlüsse vorab (Details unter Besondere Lagen). Übernehmen Sie außerdem den Endenergiekennwert aus dem Energieausweis (§ 87 GEG) in Ihre laufende Haushaltsrechnung und nutzen Sie die amtlichen Datenquellen im Landkreis Heidekreis (Grundbuchamt, Kataster, Baulastenverzeichnis, Gutachterausschuss und BORIS.NI). So greift die gesamte Käuferkette nahtlos ineinander: Vor dem Kauf vor dem Gebot, Unterlagen für die Mappe, Wertermittlung für die Preisspanne, Notartermin für die Beurkundung und Nach dem Verkauf für die dokumentierte Übergabe mit Zählerständen, Schlüsseln, Garagenöffnern und Wartungsordner.

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Typische Suchanfragen zum Immobilienkauf (Deutsch), als Nutzerintention gelesen — keine Rechtsberatung.