Unterlagen, Mängel und Energie

Wissensvertiefung

Verkaufsmappe: was reingehört

Die Mappe trennt öffentlich (Exposé, Anzeige) und vertraulich (Grundbuch, Mietvertrag). Öffentlich dürfen nur Daten stehen, die Sie belegen können. Vertraulich geben Sie interessierten Käufern nach Qualifizierung — nicht als Download für jeden Klick. Enthalten sein sollten: Grundriss mit Maßen, WoFlV-Berechnung, Energieausweis, Grundbuchauszug nicht älter als drei Monate (üblich in Kaufverträgen), Flurkarte oder Auszug aus ALKIS, Baulastenbekanntgabe, Genehmigungsunterlagen für nachträgliche Anbauten, Wartungsverträge Heizung, letzte Schornsteinfegerbescheinigung bei Feuerstätten, bei Ölheizung Nachweise Tank/Treppe.

Bei Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand und offene Beschlüsse dazu. Ein Sonderumlagen-Beschluss ohne Erwähnung ist ein klassischer Nachverhandlungshebel. Die Mappe ersetzt kein Gutachten, aber sie zeigt, dass Ihre Zahl aus der Wertermittlung auf überprüfbare Eingaben steht. Legen Sie bei der Besichtigung auf den Tisch: Energieausweis (§ 80 GEG), WoFlV-Blatt, Kurzfassung Grundbuch II (ohne fremde Personendaten unnötig zu verbreiten). Vollständiger Grundbuchauszug geht an ernsthafte Käufer unter Verschwiegenheit. Fotos der Mängelliste erklären mehr als Ausreden. Wenn etwas fehlt — Baulast noch nicht da — sagen Sie Datum der Bestellung und Aktenzeichen. Schweigen wirkt wie Verheimlichen.

Mietverträge enthalten Namen und Kontodaten. Geben Sie geschwärzte Kopien in öffentlichen Unterlagen oder nur nach Unterschrift Geheimhaltung. Grundbuchdaten Dritter (Nachbarwegerecht) sind sachlich nötig, gehören aber nicht ins Internet-Exposé. Die Balance: genug Transparenz für Vertrauen, nicht genug für DSGVO-Probleme. Neben § 566: Übergabe der Kaution an Käufer dokumentieren, offene Betriebskosten, Hausordnung, Möblierung wenn vermietet möbliert. Käufer als neuer Vermieter braucht dieselbe Wahrheit, die Sie dem Notar für den Kaufpreis verkaufen.

Wohnfläche berechnen — WoFlV

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) definiert, was als Wohnfläche zählt. Maßgeblich sind die inneren Maße der Wände zwischen den Nutzflächen, nicht das Außenmaß der BGF. Treppen, Schächte und Wände innerhalb der Wohnung werden abgezogen; Gemeinschaftsflächen in ETW anteilig. Dachschrägen: unter 1,00 m Höhe zählt nicht, ab 1,00 m bis unter 2,00 m zur Hälfte, ab 2,00 m voll. Balkone, Loggien und Terrassen vor dem Gebäude werden in der Regel mit 25 Prozent (ein Viertel) ihrer Grundfläche angerechnet, wenn sie nutzbar und nicht überbaut sind.

Lehrfall (fiktiv, Einfamilienhaus): Im ausgebauten Dachgeschoss messen Sie 28 m² Grundfläche. Davon liegen 13 m² in Zonen unter 1,00 m Kniestock — sie fallen weg. Zwischen 1,00 m und 2,00 m liegen weitere 8 m² — sie zählen zur Hälfte (= 4 m²). Voll zählen 7 m² mit Raumhöhe ab 2,00 m. Summe Dachgeschoss-Wohnfläche: 4 + 7 = 11 m², nicht 28 m². Wenn ein Gutachter oder Architekt für dieselbe Geometrie 15 m² ausweist, liegt der Unterschied meist in anderen Zuordnungen (z. B. Gaube mit mehr Vollhöhe, anderer Schnitt der Dachschräge, mitgerechneter Flur im DG). Dokumentieren Sie jede Zeile: Raumname, Grundfläche, Höhenzone, angesetzter Bruchteil.

Balkon im selben Fall: Balkon außen 8,0 m² nutzbar, nicht überdacht → Anrechnung 8,0 × 0,25 = 2,0 m² Wohnfläche. Wer im Exposé „8 m² Balkon“ als Wohnfläche addiert, übertreibt um 6 m² — bei 2.800 €/m² Vergleichsfaktor wären das fiktiv 16.800 € zu viel Behauptung, ohne dass ein Euro fließt.

Arbeitszimmer mit Durchgang zur Küche: prüfen, ob es als Wohnfläche zählt oder nur als „reduzierter“ Raum. Abstellkammer unter 1 m² kann entfallen. Offene Galerie mit Geländer: oft volle Höhe messen. Wintergarten unbeheizt: meist reduziert oder außen vor. Jede Abweichung von einer alten BGF-Zeichnung braucht einen Satz Erklärung im PDF-Anhang. Schwimmbad im Wohnhaus, Sauna, Partykeller mit Bar: Einzelfälle — nicht pauschal „alles Wohnfläche“. Wer unsicher ist, lässt eine Flächenberechnung nach WoFlV erstellen; die Kosten sind gering gegenüber einem Rücktritt wegen falscher Angabe.

Alte Baupläne nennen oft BGF oder Nutzfläche nach DIN 277. Der Vergleichswert in der Wertermittlung verlangt WoFlV-Wohnfläche. Tragen Sie in Ihrer internen Tabelle drei Spalten, auch wenn Sie nur eine Zahl nach außen geben. Sachwert und Ertragswert in der Excel-Vorlage nutzen BGF bzw. Wohnfläche getrennt — ein Verwechseln halbiert fiktiv den Gebäudewert.

Freistehende Garage: oft keine Wohnfläche, aber Genehmigung und Fläche auf Grundstück. Angebaut: WoFlV kann Teile anders behandeln. Im Exposé getrennt ausweisen: „Wohnfläche 140 m², Garage 18 m² (nicht Wohnfläche)“. Käufer vergleichen sonst Objekte mit und ohne Garage auf derselben m²-Zahl. Ein ausgebauter Keller zählt nur unter Voraussetzungen (ausreichende Raumhöhe, Fenster/Licht, wohnliche Nutzung). Hobbykeller ohne Tageslicht bleibt draußen. Wer „zwei Vollgeschosse plus Keller-Wohnung“ verkauft, braucht dafür WoFlV-Zeilen — nicht nur umgangssprachliche Etiketten.

Grundbuchauszug — Abteilung II und III

Abteilung I nennt die Eigentümer und Anteile. Verkaufen darf, wer dort steht — bei mehreren nur gemeinsam, außer es gibt eine Vertretungsregelung. Abteilung II listet Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vormerkungen, Reallasten, gelegentlich Vermerke zu Erbbaurecht. Abteilung III enthält Grundpfandrechte — in der Praxis fast immer Grundschulden für Darlehen. Eine Grundschuld über 200.000 € bedeutet nicht automatisch 200.000 € Restschuld; sie ist Sicherheitsrahmen. Gelöscht wird sie erst nach Zahlung und Löschungsbewilligung der Bank — planen Sie Wochen.

Für den Käufer ist Abteilung II oft wichtiger als III: Ein Nießbrauch oder Wohnrecht mindert den Marktwert stärker als eine löschbare Grundschuld. Vormerkungen zeigen, ob schon jemand ein Recht am Erwerb hat. Lesen Sie jede Zeile mit Lagebezeichnung und „begünstigtes Grundstück“ — Wegerechte können über Nachbarflurstücke laufen, die nicht Ihr Hof sind.

Antrag beim Amtsgericht Grundbuchamt (Zuständigkeit nach Bezirk), Gebühr nach GNotKG. Online über Grundbuchportal des Bundeslandes, wenn Sie berechtigt sind. Auszug „vom Amtsgericht“ vs. beglaubigter Auszug: Notar will oft aktuellen Stand kurz vor Beurkundung. Planen Sie einen zweiten Abruf, wenn zwischen Inserat und Notar Monate liegen. Widerspruch, Auflassungsvormerkung, Insolvenzvermerk: selten, aber hemmend. Jeder Vermerk in Abteilung II braucht eine Klärungsstory vor Inserat. Käufer und Notar entdecken ihn ohnehin.

Baulast — Niedersachsen

In Niedersachsen sind viele dingliche Lasten nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis bei Gemeinde oder Landkreis eingetragen (niedersächsisches Bauordnungsrecht). Typisch: Abstandsflächenbaulast, Überfahrt, Leitungsrecht, Einfriedungspflichten. Für den Verkauf heißt das: Grundbuch allein reicht nicht. Bestellen Sie eine Auszugs- oder Bekanntgabeform aus dem Bauordnungsamt und legen Sie sie neben den Grundbuchauszug.

Prüfen Sie vor Ort: Stimmt die Lage der Zufahrt mit dem Baulasttext? Gibt es ein Wegerecht nur mündlich „seit Jahrzehnten“? Der Käufer kauft den legalen Zustand — Gewohnheitsrecht ersetzt keine Baulast. Fehlt die Sicherung, wird die Bank das Grundstück anders bewerten. Abstandsflächenbaulast: Sie dürfen auf Ihrem Grundstück nicht höher bauen, damit dem Nachbarn Luft bleibt — verkaufen Sie mit, der Käufer ist gebunden. Stellplatzbaulast: Sie müssen dulden, dass der Nachbar auf Ihrem Streifen parkt. Leitungsbaulast: Kanal oder Kabel darf liegen bleiben und betreten werden. Jede Formulierung in Alltagssprache übersetzen und an der Stelle am Haus zeigen.

Energieausweis — § 79, 80, 87 GEG

§ 79 GEG: Ausweis gültig zehn Jahre ab Ausstellung, sofern keine wesentliche Änderung einen neuen Ausweis erzwingt. § 80: Bei Besichtigung vorlegen — digital oder Papier. § 87: Liegt ein gültiger Ausweis vor, müssen in jeder öffentlichen Anzeige genau diese Angaben stehen: Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse.

Verbrauchs- und Bedarfsausweis sind nicht austauschbar. Für bestimmte ältere kleine Wohngebäude ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben. Lesen Sie die Überschrift auf Seite 1, nicht nur die Farbskala. Nach größerer Sanierung (Fassade, Fenster, Heizung) kann ein alter Ausweis irreführend sein — dann neu ausstellen lassen, bevor Sie mit alter Klasse werben.

Schreiben Sie in der Anzeige einen Block „Energie“: Ausweisart, Endenergie kWh/(m²·a), Energieträger (z. B. Gas), Baujahr Gebäude, Effizienzklasse A–H. Fehlt ein Feld, ist die Anzeige unvollständig. Gleiche Werte auf Exposé-PDF und Immobilienportal — Copy-Paste-Fehler sind häufig und ärgerlich bei Besichtigung. Der Energieausweis nennt Energieträger und Baujahr — nicht automatisch den Zustand der Anlage. Öltanks (oberirdisch/unterirdisch), alte Gasleitungen, fehlende Wartung: Instandhaltungsrechnungen und Prüfbescheinigungen gehören zur Mängel- und Informationsseite. Ein Käufer mit Bank will wissen, ob in den ersten zwei Jahren ein Zwangsumstieg droht. Das ist kein Mangel im rechtlichen Sinn, aber ein Preisthema.

Mängelliste und Beschaffenheit

§ 434 BGB verlangt die vereinbarte Beschaffenheit. Unbekannte Mängel können Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz auslösen — je nach Schwere und Arglist. Ihre Liste beschreibt, was der Käufer kennt und akzeptiert: undichtes Dachfenster, Feuchte im Keller mit Messprotokoll, Risse in der Putzfassade ohne statische Gefahr, nicht genehmigter Anbau in Klärung. Abnutzung (abgewetzte Treppenstufen) ist kein „Mangel“, sollte aber nicht als neu vermarktet werden.

Die Liste gehört in Exposé-Anhang und später in den Kaufvertrag oder dessen Anlagen — nicht nur in E-Mails. Ein pauschaler Haftungsausschluss ersetzt keine Offenlegung bekannter Sachverhalte. Wer arglistig verschweigt, kann trotz Klausel haften. Kategorie A: sicherheitsrelevant (Gas, Elektro, tragende Risse) — sofort benennen. Kategorie B: Feuchte, Dach, Fenster — mit Fotos und Kostenspanne aus Angebot. Kategorie C: kosmetisch — erwähnen, aber nicht als Verkaufsargument verkaufen. Die Kategorien sind Ihre interne Ordnung, nicht Gesetzesrecht; sie helfen, das Exposé ehrlich zu schreiben.

Gehen Sie jede Zahl im Exposé-Entwurf durch: Wohnfläche → WoFlV-PDF. Grundstücksfläche → Kataster. Baujahr → Energieausweis oder Grundbuch/Teilung. Energie → § 87 Zeile für Zeile. Preis → Preisseite und Wertermittlung. Ein Abgleich dauert eine Stunde und verhindert wochenlange Diskussionen. Löschen Sie Formulierungen wie „keine Mängel bekannt“, wenn Ihre interne Liste Gegenteiliges enthält — das ist widersprüchlich und gefährlich.

Falsche Fläche verfälscht den Vergleichswert in Ihrer Wertermittlung. Unbekannte Baulast verfälscht die Käuferseite und damit den erzielbaren Preis. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB setzt voraus, dass das Objekt in seiner rechtlichen und physischen Beschaffenheit beschrieben ist — Ihre Mappe ist die Vorarbeit dazu, kein separate „Marketing“-Ordner.

Die WoFlV-Zahl tragen Sie identisch in Wertermittlung (Vergleichswert), Exposé und Energieausweis nur, wenn der Ausweis dieselbe Fläche nutzt — sonst erklären Sie die Differenz. Die BGF bleibt getrennt auf der Wertermittlungsseite. Ohne WoFlV, Grundbuch, Baulast, GEG und Mängelliste ist jede Wertermittlung nur eine Tabelle auf Sand. Holen Sie die Unterlagen in der Reihenfolge Mappe → Exposé → Besichtigung, dann stimmt die Kette mit Verkauf vorbereiten überein.

Eigentumswohnung, Genehmigungen und Kataster

Der Aufteilungsplan zeigt Grenzen des Sondereigentums. Er ist nicht die WoFlV-Berechnung, aber er erklärt, warum Balkon oder Terrasse wo liegen. Bei Verkauf: Plan als Kopie, Markierung der Wohnung, ggf. Farbe im Exposé-Grundriss. Teilungserklärung definiert Sondereigentum und Gemeinschaft; Sondernutzungsrechte (Stellplatz, Garten) stehen dort, nicht in WoFlV. Stellplatz im Innenhof: oft Sondernutzungsrecht, nicht Wohnfläche. Gartenanteil kann Sondernutzung sein, ohne in m² Wohnfläche einzugehen — aber im Exposé erwähnen.

Jeder nachträgliche Anbau, jede Carport-Lösung und jede Nutzungsänderung (Gewerbe im Wohnhaus) braucht eine Spur in der Mappe: Baugenehmigung oder Bauanzeige, ggf. Abnahme. Fehlt die Genehmigung, kauft der Käufer ein Risiko — Baunachverfolgung, Rückbau, Versicherungslücke. Holen Sie einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Flurstücksnummer, Gemarkung, Grundstücksgröße). Die Grundstücksfläche ist nicht die Wohnfläche; sie geht in Bodenwert und Exposé-Grundstück ein.

Bei Grenzstreitigkeiten: Ein Lageplan mit eingezeichnetem Zaun reicht nicht. Kataster und tatsächliche Bebauung können abweichen. Wenn Sie unsicher sind, klären Sie vor Inserat, nicht nach dem ersten Rücktrittsbrief. Wirtschaftsplan zeigt Hausgeld; Rücklage zu niedrig bedeutet spätere Sonderumlage. Protokolle: beschlossene Sanierungen am Dach sind für den Käufer Pflichtlektüre — sie sind keine Überraschung nach Kauf.