Rechtliche Situation beim Immobilienverkauf

Einleitung

Beim Verkauf einer Immobilie gibt es zahlreiche rechtliche und regulatorische Aspekte, die beachtet werden müssen. Dieser Artikel bietet Ihnen einen oberflächlichen Überblick und praktische Tipps, um den Verkaufsprozess möglichst reibungslos und rechtssicher zu gestalten, ersetzt aber nicht die rechtliche Beratung durch einen Anwalt!

Wichtige rechtliche Grundlagen

Bevor Sie Ihre Immobilie auf den Markt bringen, sollten Sie sich mit den relevanten rechtlichen Grundlagen vertraut machen. Dazu gehören Eigentumsnachweise, Baugenehmigungen und eventuell bestehende Hypotheken oder Grundschulden auf der Immobilie.

Die Rolle des Immobilienmaklers

Ein professioneller Immobilienmakler kann Ihnen nicht nur dabei helfen, den besten Preis zu erzielen, sondern auch sicherstellen, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt werden. Makler kennen die lokalen Vorschriften und können wichtige Dokumente beschaffen und überprüfen.

Notwendige Dokumente für den Verkauf

Zu den wesentlichen Dokumenten gehören der Grundbuchauszug, ein aktueller Energieausweis, sowie Protokolle von Eigentümerversammlungen bei Eigentumswohnungen uvm. Ihr Makler kann Sie dabei unterstützen, diese Unterlagen zusammenzustellen.

Beim Verkauf einer Immobilie sind verschiedene Dokumente sowohl notwendig als auch empfehlenswert, um den Prozess reibungslos und rechtssicher zu gestalten. Hier ist eine Liste der erforderlichen und empfohlenen Dokumente:

Notwendige Dokumente

1. Grundbuchauszug: Dieses Dokument zeigt die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen der Immobilie.
2. Energieausweis: Ein gültiger Energieausweis ist gesetzlich vorgeschrieben und muss potenziellen Käufern vorgelegt werden.
3. Baubeschreibung: Wenn es sich um eine neu gebaute oder kürzlich renovierte Immobilie handelt, sollte eine detaillierte Baubeschreibung vorhanden sein.
4. Flurkarte / Lageplan: Diese Unterlagen zeigen die genaue Lage und die Abmessungen des Grundstücks.
5. Berechnung der Wohn- und Nutzfläche: Eine genaue Aufstellung der Wohn- und Nutzflächen ist für die Preisermittlung wichtig.
6. Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Eigentumswohnungen): Diese Protokolle geben Auskunft über Beschlüsse und anstehende Veränderungen in der Wohnanlage.
7. Nachweis über durchgeführte Sanierungen/Modernisierungen: Belege über Renovierungen oder Modernisierungen können den Wert der Immobilie steigern.
8. Betriebskostenaufstellung: Eine Aufstellung der laufenden Kosten (bei Eigentumswohnungen oder vermieteten Objekten).
9. Aktuelle Mieterträge (bei vermieteten Objekten): Informationen über die aktuellen Mieteinnahmen sind für Investoren wichtig.

Empfohlene Dokumente

1. Wertgutachten: Ein professionelles Wertgutachten kann dabei helfen, einen realistischen Verkaufspreis festzusetzen.
2. Bauzeichnungen und Baugenehmigungen: Diese Unterlagen sind nützlich, um potenziellen Käufern die baulichen Details zu erläutern.
3. Wohngebäudeversicherungs-Nachweis: Informationen über die bestehende Gebäudeversicherung können für den Käufer relevant sein.
4. Fotos der Immobilie: Hochwertige Fotos steigern die Attraktivität des Exposés und helfen beim Verkauf.
5. Nachweise über Garantien und Gewährleistungen: Wenn auf die Immobilie oder auf bestimmte Einbauten noch Garantien oder Gewährleistungen bestehen, sollten diese nachgewiesen werden.
6. Aufstellung über Instandhaltungsrücklagen (bei Eigentumswohnungen): Diese gibt Auskunft über finanzielle Reserven der Eigentümergemeinschaft.

Diese Dokumente dienen dazu, Transparenz zu schaffen und das Vertrauen der Käufer zu stärken, was letztlich zu einem schnelleren und reibungsloseren Verkaufsprozess führen kann.

Grundbuch und Eigentumsverhältnisse

In Niedersachsen, wie auch in anderen Bundesländern, spielt das Grundbuch eine wesentliche Rolle beim Immobilienverkauf. Es enthält die Eigentumsverhältnisse und sofern vorhanden rechtliche Belastungen und Dienstbarkeiten aller Grundstücke.

Das Eigentum geht erst mit der Eintragung ins Grundbuch über. Zwischen dem Unterzeichnen des Kaufvertrags und der Eintragung können meist einige Wochen bis zu Monate vergehen. Eine Vormerkung im Grundbuch wird dabei immer eingetragen, damit der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums gesichert wird.

Das Grundbuch ist ein amtliches Register, das wichtige Informationen über Grundstücke und Immobilien enthält. Folgende Informationen sind typischerweise im Grundbuch eingetragen.

Das Grundbuch bietet eine verlässliche Auskunft über rechtliche Verhältnisse eines Grundstücks und ist somit ein wesentliches Dokument im Immobilienrecht.

1. Abteilung I – Eigentumsverhältnisse: Hier wird der Eigentümer oder die Eigentümer des Grundstücks aufgeführt. Es kann sich um eine oder mehrere Personen, eine Gesellschaft oder eine andere juristische Person handeln.
2. Abteilung II – Lasten und Beschränkungen: In dieser Abteilung werden Rechte Dritter an der Immobilie verzeichnet, die nicht als Grundpfandrechte gelten. Dazu gehören beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder auch Erbbaurechte. Auch Verfügungsbeschränkungen, wie z.B. ein Veräußerungsverbot, werden hier eingetragen.
3. Abteilung III – Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden: Hier sind Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Diese Eintragungen sind besonders wichtig, da sie anzeigen, ob und in welcher Höhe das Grundstück belastet ist.
4. Bestandsverzeichnis: Das Bestandsverzeichnis enthält eine Beschreibung des Grundstücks, inklusive der Lage (Adresse), der Grundstücksgröße und der Art der Nutzung. Bei bebauten Grundstücken sind auch die darauf befindlichen Gebäude aufgeführt.
5. Veränderungen: Jede Änderung in Bezug auf Eigentum, Belastungen oder sonstige Vermerke wird im Grundbuch festgehalten. Das beinhaltet beispielsweise den Verkauf oder die Übertragung von Teilen des Grundstücks.

Finanzielle Aspekte und Sicherheiten

Wegen der hohen Beträge, die beim Immobilienverkauf eine Rolle spielen, ist besondere Vorsicht geboten. Der Verkäufer sollte deshalb die Immobilie erst übergeben, wenn der volle Kaufpreis bezahlt ist. Dies kann aber auch über ein Notaranderkonto abgewickelt werden. Hierbei wird der Kaufpreis erst nach erfolgreicher Umschreibung des Eigentums ausgezahlt. Dabei müssen auch alle vorhandenen Belastungen im Grundbuch vor Erhalt des Kaufpreises gelöscht werden​. In der Regel ist aber so ein Treuhandkonto eher selten erforderlich.

Die Auflassungsvormerkung

Eine Auflassungsvormerkung ist ein rechtlicher Vermerk im Grundbuch, der dazu dient, den Anspruch eines Käufers auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück oder einer Immobilie zu sichern. Sie wird in der Regel im Rahmen eines Immobilienkaufvertrags vereinbart und durch einen Notar ins Grundbuch eingetragen.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer in der Zeitspanne zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Während dieser Zeit kann der Verkäufer das Grundstück nicht an eine andere Person verkaufen oder mit weiteren Rechten belasten, die dem Recht des Käufers entgegenstehen würden. Somit stellt die Auflassungsvormerkung eine wichtige Sicherheitsmaßnahme für den Käufer dar, um sicherzustellen, dass das Eigentum wie vereinbart übertragen wird.

Grundpfandrechte und Darlehen

Eventuelle Grundpfandrechte wie Hypotheken oder Grundschulden müssen vor dem Verkauf geprüft werden. Falls ein Darlehen für die Immobilie existiert, wird dies entweder vor dem Verkauf getilgt oder alternativ unter Anrechnung auf den Kaufpreis an den Käufer übertragen. Dies kann zusätzliche Kosten verursachen, falls das Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigungen verlangt. Klären Sie dies mit Ihrem Kreditinstitut vor dem Verkauf.

Verkaufskosten und Steuern

Der Immobilienverkauf in Niedersachsen verursacht einige Kosten. Zum Beispiel für Wertermittlungen und die Ausstellung eines Energieausweises sowie Grunderwerbssteuern, die üblicherweise der Käufer übernimmt. Auch Makler-, Notar- und Grundbucheintragungskosten müssen berücksichtigt werden. Eventuelle Gewinne aus dem Immobilienverkauf können zusätzlich steuerpflichtig sein. Dies passiert oft, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt und innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft wird​​.

Niedersächsische Bauordnung (NBauO)

Die Niedersächsische Bauordnung regelt zum Beispiel Anforderungen an Baugrundstücke, Baumaßnahmen und bauliche Anlagen. Hierzu können unter anderem Vorschriften zum Brandschutz, Gesundheits- und Umweltschutz, Barrierefreiheit, Schallschutz, Energieeinsparung sowie zu Feuerstätten gehören. Diese Vorschriften sind besonders relevant, wenn es um geplante Veränderungen oder Erweiterungen einer Immobilie geht. Käufer, die Umbauten planen, sollten hier fachmännischen Rat zu Hilfe nehmen.

Problematisch sind Schwarzbauten, die irgendwann mal ohne Baugenehmigung errichtet wurden. Zum Beispiel gehören nachträglich errichtete Wintergärten häufig in diese Kategorie.